Принимать решение о методе платежа при транзакциях по недвижимости следует взвешенно, поскольку опасность обмана и значительные финансовые операции делают этот вопрос особенно значимым.
В этой статье мы предлагаем вам разобраться в безопасных способах расчетов, понять их преимущества и недостатки, а также узнать о шагах покупателя и продавца при разных методах оплаты.
Обсудим, безопасное осуществление финансовой транзакции при приобретении недвижимости.
ОПЛАТА НАЛИЧНЫМИ ИЛИ ПЕРЕЧИСЛЕНИЕМ НА БАНКОВСКИЙ СЧЕТ:
Плюсы: cкорость и экономичность.
Минусы: вероятность получения поддельных денежных средств при наличных, необходимость охраны крупной суммы, несовпадение удобных сроков оплаты у сторон.
При передаче денег до регистрации документов:
Продавец обеспечен защитой, a покупатель рискует потерять интерес к исполнению обязательств после получения документов.
При оплате покупателем до регистрации:
Высокий риск возникновения проблем в процессе регистрации (например, ареста недвижимости), что может привести к препятствиям в выполнении соглашения, несмотря на наличие уже перечисленых средств.
Российское законодательство включает правила, которые обеспечивают защиту прав участников сделки.
При условии оплаты после регистрации и перехода права собственности покупателю, продавец может воспользоваться правом залога по п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не оговорено в договоре.
В таких случаях Росреестр отражает в реестре информацию об ипотеке, что является сильной мотивацией для покупателя к исполнению обязательств, если договор не предусматривает другое.
Однако, с обеих сторон требуется подача заявлений для снятия обременения.
После получения денег продавец может избегать сотрудничества.
При выборе этого способа оплаты, покупателю следует тщательно отследить процедуру передачи денежных средств и сохранить все платежные документы.
При безналичном переводе важно сохранить платежное поручение или заявление о распоряжении денежными средствами, а также платежную квитанцию банка.
Если же оплата происходит наличными, необходимо, чтобы продавец подтвердил получение денежных средств рукописной распиской, в которой необходимо отразить: дату, полные паспортные данные обеих сторон, сумму в цифрах и прописью, данные договора купли-продажи и информацию об объекте недвижимости, а также подпись продавца.
Важным моментом является подпись продавца в расписке на получение денежных средств в присутствии покупaтеля и нотариуса , чтобы избежать сомнений в подлинности подписи. При необходимости подпись можно заверить у нотариуса.
РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ ИНДИВИДУАЛЬНУЮ БАНКОВСКУЮ ЯЧЕЙКУ:
Данный метод включает аренду сейфовой ячейки в банке.
Стороны подписывают трехсторонний договор, определяющий условия доступа к ячейке.
Продавец получает право на доступ к контейнеру после подтверждения перехода права.
Можно оговорить совместный доступ. Если продавец не забирает деньги в оговоренный срок, они возвращаются покупателю. Стороны могут изменить эти условия. Банк предоставляет услуги пересчета и проверки денег.
Плюсы данного метода:
Надежное обеспечение исполнения договоренностей обеих сторон.
Продавец подтверждает получение финансов до передачи прав собственности.
Покупатель убежден в получении продавцом средств после передачи права.
Минусы данного метода:
Оплата услуг банка.
Возможные условия в договоре, мешающие продавцу получить деньги.
Необходимость бдительности и юридической осведомленности обеих сторон.
Рассмотрим пример из юридической практики.
Сторонами был подписан соглашение о прокате частного банковского хранилища с особыми соглашениями.
Из-за опечатки в договоре, где продавец ошибочно указан как покупатель, банк отказал ему в доступе к сейфу.
Продавец обратился к покупателю с просьбой совместно посетить банк для исправления ошибки, но покупатель отказал.
В итоге деньги из сейфа забрал покупатель, демонстрируя недобросовестность.
По решению суда соглашение о передаче прав на квартиру был расторгнут, и квартира возвращена продавцу.
Суд признал расписку о получении денег недействительной, учитывая наличие договора аренды сейфа (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 № 4г-4632/2016).
В этой ситуации продавец удачно избежал убытков, однако это не всегда происходит.
По этой причине критически важно лично и тщательно просматривать все документы до их подписания и не выдавать подтверждение о приеме денежных средств до их реального получения.
Помещение денег в банковскую ячейку не является полноценной оплатой за квартиру.
Подтверждение о приеме денег передается только после того, как будет предоставлен доступ к ячейке.
Чтобы избежать риска, когда расписка уже выдана, но доступ к ячейке отсутствует, на практике расписка о передаче денег передается после оформления собственности и получения права доступа к сейфу.
Покупатель также перестраховывается, не передавая ключи от ячейки до момента получения подписанной расписки, чтобы гарантировать, что оплата считается выполненной.
Иногда покупатели, уже после регистрации, отказываются передавать ключи от ячейки, что вынуждает продавца расторгать договор из-за неоплаты.
В таких ситуациях покупатель может успеть перепродать квартиру.
Основной минус банковской ячейки — зависимость сторон от взаимодействия при получении денег.
При оплате через банковскую ячейку, процесс покупки недвижимости обычно происходит в банке.
Заключается соглашение о покупке и продаже, осуществляется проверка документации, осуществляется обмен.
Договор аренды ячейки с банком содержит условия доступа к ячейке.
Часто это включает:
документирование передачи права собственности (фиксация в соглашении),
выписку из ЕГРН.
Могут быть и другие условия (например, подтверждение отсутствия проживающих в квартире).
Важно, чтобы продавец заказал в банке услугу проверки и пересчета денег.
Сотрудник банка проверяет подлинность купюр и сумму, после чего деньги упаковываются в защищенный пакет.
Далее деньги кладутся в ячейку совместно с продавцом, покупателем и сотрудником банка.
Передача покупателю доступа к банковской ячейке, который затем меняет их на подтверждение получение средств от продавца.
В ходе сделки купли-продажи недвижимости, обычно на месте составляется подтверждение от продавца о получении денег и подпись покупателя для обеспечения подлинности документа и предотвращения его подделки.<.p>
Документ остается у продавца, а ключи - у покупателя.<.p>
После юридического оформление передачи собственности, правообладатель осуществляет обмен подтверждением и ключами.
Рекомендуем эти действия совершать в банке с доступом к ячейке.
РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ ОТКРЫТИЕ СЧЕТА ЭСКРОУ:
Этот метод основан на проведении расчетов через электронный перевод.
Покупатель и продавец заключают соглашение с банком о создании Эскроу-счета, где устанавливаются условия для перевода денежных средств.
После выполнения всех оговоренных условий и соглашения, деньги переводятся продавцу.
Этот безопасный и удобный способ избавляет от необходимости работать с наличными деньгами.
Кроме того, суммы, находящиеся на Эскроу-счете, застрахованы в соответствии с Федеральным законом № 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц" до 1,4 миллионов рублей.
Однако важно помнить о лимитах страховой выплаты и выбирать надежный банк для проведения таких операций.
Плюсы:Без наличных средств, не нужно извлекать большую сумму в денежной форме. Счет Эскроу страхуется на сумму до 1,4 млн. рублей.
Минусы:Не каждый банк предоставляет возможность создания Эскроу-счета. Высокая цена банковских услуг.
РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ АККРЕДИТИВ:
Аккредитив — это один из самых надежных безналичных методов расчета, обладающий многими преимуществами счета эскроу.
Однако он представляет собой более сложный способ взаиморасчетов с особым порядком оформления и перевода денег.
В схеме аккредитива задействованы покупатель (приказодатель), продавец (бенефициар), банк-эмитент и исполняющий банк, которые могут быть как одним, так и разными учреждениями.
Аккредитив открывается на основе заявления покупателя, а не трехстороннего договора, как в случае счета эскроу.
Следовательно, условия передачи средств продавцу должны быть ясно прописаны в контракте купли-продажи.
Процедура перевода средств следующая:
покупатель вносит средства на свой расчетный счет, затем, согласно его запросу, эти средства переводятся на счет банка-эмитента, а затем банк-эмитент осуществляет перевод на счет банка, ответственного за исполнение, и затем банк, ответственный за исполнение, переводит деньги на счет продавца.
Существует разнообразие видов аккредитивов:
обеспеченный и необеспеченный,
подлежащий отзыву и неотзывный,
каждый со своими характеристиками.
Обеспеченный аккредитив предполагает:
банк-эмитент немедленно переводит деньги, переведенные на счет банка, ответственного за исполнение, блокируются на весь срок действия аккредитива.
Необеспеченный аккредитив, с другой стороны, предполагает:
перевод средств осуществляется только после предъявления документов, подтверждающих соблюдение условий передачи средств продавцу.
Отзывной аккредитив:
предоставляет банку-эмитенту право на одностороннее отмену или изменение аккредитива по желанию покупателя без предварительного уведомления продавца.
Hеотзывный аккредитив:
не может быть аннулирован или изменен банком-эмитентом без согласия сторон продавца и исполняющего банка.
Существует также аккредитив с возможностью перевода средств третьим лицам по указанию продавца (например, при альтернативных сделках с недвижимостью) и подтвержденный аккредитив, где другой банк подтверждает аккредитив и совместно с банком-эмитентом несет ответственность перед продавцом.
При осуществлении сделки покупки и продажи недвижимости через аккредитив, обычно заключается договор в банке, который формирует аккредитив.
Для этой процедуры покупатель должен открыть счет в банке и подать заявление на создание аккредитива.
В заявлении уточняются основные детали: сумма аккредитива, его срок (с учетом регистрации права собственности), соответствующий контракт, описание недвижимости, данные сторон, вид аккредитива (чаще всего используется безотзывный покрытый аккредитив для сделок с недвижимостью), а также условия, при которых продавец получает средства (например, контракт о продаже с отметкой о регистрации права собственности) и банковские реквизиты продавца.
После того как покупатель внесет деньги на свой банковский счет, средства переводятся в банк продавца (в случае покрытого аккредитива) или остаются на корреспондентском счете банка-эмитента.
В последнем случае (при необеспеченном аккредитиве) средства переводятся продавцу только после предоставление документации, подтверждающей выполнение условий аккредитивного соглашения.
Если у покупателя и продавца есть счета в одном банке, процедура перевода средств становится проще и быстрее.
В этом случае покупатель больше не участвует: продавец предоставляет необходимые документы для перевода средств, и банк-исполнитель, после проверяет документацию и осуществляет перевод средств на банковский счет продавца.
ПЛАТЕЖ ПУТЕМ ЗАЧИСЛЕНИЯ НА СЧЕТ НОТАРИУСА:
Этот метод похож на оплату через аккредитив, но здесь в роли посредника выступает нотариус.
Покупатель вносит деньги на счет нотариуса, который передает их продавцу после завершения регистрации сделки.
Важно, что между сторонами заключается соответствующее соглашение.
Учитывая законные права должника на возврат денег до их перечисления, необходимо явно оговорить в соглашении условия передачи средств и возврата денег.
"Лаборатория правосудия" для обеспечения безопасности как продавца, так и покупателя, рекомендует использовать электронные платежные системы или банковские переводы: через аккредитив или с использованием счета эскроу.
Однако при необходимости для избежания наличных расчетов, можно воспользоваться услугами банковской ячейки или сейфа. остается предпочтительным вариантом, особенно в сделках с недвижимостью, где она пользуется популярностью.