Сдача недвижимости в аренду для арендодателей
В секторе недвижимости нашего государства наблюдается устойчивый рост.Сфера аренды становится все более востребованной для заработка на пассивном доходе.
Чтобы аренда была эффективным источником дохода, крайне важно детально проработать все детали в договоре аренды и строго следовать процедуре оформления аренды.
Следуя нашей инструкции, вы сможете качественно заключить сделку и сдать недвижимость в аренду самостоятельно, минуя услуги риэлтора.
Инструкция по самостоятельной сдаче недвижимости в аренду:
ШАГ 1. Подготовка объекта к аренде.
Первоначальная подготовка вашего объекта недвижимости к аренде - это ключевой этап, который поможет сдать вашу недвижимость на более выгодных условиях.
Как подготовить недвижимость к сдаче?
- Очистите помещение от ненужных вещей, проведите тщательную уборку и проветривание - аккуратное и чистое пространство всегда привлекательнее для арендаторов.
- Проведите необходимый текущий ремонт (например, отремонтируйте сломанные элементы) и сделайте небольшие улучшения (например, повесьте новые занавески или подкрасьте стены). Это не потребует значительных затрат, но значительно повысит привлекательность вашего объекта.
- Убедитесь, что вход в здание и общие помещения находятся в хорошем состоянии.<.li>
После подготовки объекта сфотографируйте его в хорошем освещении, удалив все лишнее.
ШАГ 2. Определение размера арендной платы.
Чтобы установить рыночную стоимость аренды вашего имущества, изучите предложения аналогичной недвижимости в вашем районе.
Это поможет вам определить среднюю стоимость аренды.
В некоторых случаях может быть полезно привлечь профессионального оценщика.
ШАГ 3. Публикация объявления и подготовка документации к показам.
Для аренды вашего объекта недвижимости, разместите его объявление на таких платформах, как ЦИАН, Яндекс Недвижимость и Авито.
Составьте краткое и ясное описание, избегая неоднозначностей и добавляя конкретные детали.
Важно защитить авторские права на фотографии, предотвращая их несанкционированное использование риелторами.
Также не забудьте разместить информацию о сдаче в аренду в социальных сетях, уведомить друзей, а также распространить листовки в вашем районе.
Чем больше людей узнает о вашем предложении, тем лучше.
Показ недвижимости - это ваш шанс произвести впечатление на потенциальных арендаторов.
Будьте внимательны к каждому посетителю и готовы четко ответить на любые вопросы.
Если показ проходит в ненастную погоду или зимой, подготовьте бахилы для сохранения чистоты в помещении.
После размещения объявления, необходимо собрать все нужные документы для заключения договора аренды.
Это обеспечит юридическую чистоту и безопасность сделки.
Первостепенно, для аренды вашего помещения потребуются следующие документы:
- Официальный документ, подтверждающий ваше право на владение недвижимостью (например, выдержка из государственного реестра или удостоверение о владении).
- Юридические бумаги, являющиеся основанием для ваших прав на недвижимость (к примеру, договоры купли-продажи, финансовые документы, официальные удостоверения о наследстве).
- Настоящий идентификационный документ (в случае утраты или истечения срока годности необходимо предпринять шаги для его обновления) для частных лиц.
- Основополагающие документы (устав и учредительные бумаги), а также решение о назначении главного исполнительного лица для организаций.
- Если договор аренды требует официальной регистрации, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение от супруга или супруги на проведение сделки в случае приобретения имущества во время брака, либо документ, подтверждающий отдельный режим имущества (брачный контракт, соглашение о разделении имущества, судебное решение).
- Если вас будет представлять доверенное лицо, подготовьте соответствующую доверенность с необходимыми полномочиями.
- Технический план, технические условия и другая техническая документация (важно для коммерческой аренды).
- Рекомендуется также оптимизировать налогообложение доходов до сдачи помещения. Граждане имеют возможность зарегистрироваться как индивидуальные предприниматели или фрилансеры с целью снижения налоговых платежей.
Обратите внимание, что фрилансеры могут арендовать исключительно жилые помещения.
Консультация с налоговым юристом поможет вам разобраться в этих вопросах перед арендой имущества.
ШАГ 4. Предоставление документов арендатору для проверки недвижимости.
Как правило, лица, намеревающиеся взять в аренду помещение, проводят предварительную проверку законности и технического состояния объекта, убеждаясь в его соответствии необходимым критериям.
К примеру, для выполнения деятельности, требующей лицензирования, помещение должно отвечать установленным нормам.
Перед оформлением арендного соглашения стороны договариваются о деталях сделки, включая стоимость аренды, необходимость проведения подготовительных работ, распределение финансовых обязательств, предоставление времени без оплаты аренды, величину залога, порядок осуществления платежей и прочие ключевые аспекты.
В отдельных случаях может быть необходимо оформление предварительного соглашения об аренде.
Шаг 5. Разработка и утверждение проекта арендного договора, согласование условий с арендатором.
Один из ключевых этапов успешной аренды - это тщательная подготовка и согласование договора аренды.
В договоре необходимо учесть все потенциальные спорные моменты и требования обеих сторон, находя взаимовыгодные компромиссы для успешного заключения сделки.
На практике, выработка компромиссных условий в долгосрочной аренде может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Обычно арендодатель готовит проект договора, но в случае крупных арендаторов, таких как торговые сети или франшизы, они могут предложить свой вариант договора.
На этапе согласования договора рекомендуется обратиться к опытному юристу, который поможет выявить и минимизировать риски, а также согласовать изменения для защиты ваших интересов.
В договоре аренды желательно указать:
- Описание объекта аренды (местоположение, регистрационный кадастровый идентификатор, размеры и прочие свойства объекта).
- Условия оплаты за использование объекта, методика ее осуществления и условия изменения этих платежей.
- Правила и условия для прекращения соглашения.
- Процедура передачи объекта обратно по завершении периода действия договора.
- Длительность соглашения (в случае отсутствия ясных указаний считается, что договор действует на неограниченный срок).
- Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
- Обязательства по уходу и восстановлению объекта.
- Информация и контактные данные сторон, участвующих в сделке.
ШАГ 6. Подписание договора аренды.
Как правило, для договора аренды достаточно простой письменной формы.
Нотариальное заверение не является обязательным, хотя иногда контрагенты могут настаивать на этом.
В ряде случаев российское законодательство требует обязательную регистрацию договора в Росреестре (например, для договоров аренды земельных участков, зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более одного года, а также для договоров аренды предприятий независимо от срока).
Такие договоры считаются заключенными только с даты их регистрации.
Шаг 7. Оформление арендного соглашения в государственном реестре.
Чтобы официально оформить арендное соглашение в государственном реестре, требуется подача соответствующего запроса, который можно заполнить прямо в реестре или через центры обслуживания населения.
Если арендуется лишь часть имущества, важно помнить, что в дополнение к официальной регистрации арендного контракта, данная часть также должна быть оформлена в кадастровом реестре, что подразумевает заполнение специального запроса.
Любая сторона соглашения имеет право подать запрос на регистрацию.
Однако, если сделка осуществляется при участии органа государственного управления или муниципальной власти, то именно этот орган берет на себя обязанность подачи запроса.
Важно учесть, что в определенных случаях владелец может внести в государственный реестр ограничение на регистрацию без его прямого участия.
В таких обстоятельствах, если обращаются арендатор или представитель владельца по доверенности, документы будут возвращены без рассмотрения.
В подобной ситуации рекомендуется обращаться за оформлением напрямую к владельцу недвижимости.
Для оформления соглашения об аренде требуются следующие бумаги:
- Идентификационный документ заявителя, такой как паспорт или аналогичное удостоверение.
- Официально утвержденная доверенность в случае подачи документов через представителя (нужно предоставить оригинал и копии).
- Для организаций необходимо предъявить документацию, подтверждающую основание компании (например, устав или соглашение о создании, если таковое имеется), либо оригинал, либо официально заверенную копию, а также документ, подтверждающий полномочия лица, действующего от имени компании без специального доверенного уполномочия, с печатью предприятия.
- В случае, когда происходит кадастровый учет части недвижимости вместе с оформлением арендного договора, необходимо представить границы земельного участка для оформления долгосрочного арендного соглашения относительно части земли или техническую документацию для оформления аренды другого типа недвижимости.
- В представленных документах должны быть четко указаны детали каждого элемента недвижимого имущества.
- Предъявляемые схемы должны быть выполнены в виде цифровых файлов, заверенных расширенной электронной подписью лицензированного кадастрового специалиста.
- Также критически важно представить разрешение на значимую операцию от соответствующего органа компании или документацию, подтверждающую, что операция не является значительной для компании.
- Для крупных сделок с недвижимостью со стороны ООО или АО необходимо получить одобрение соответствующего органа управления компанией (согласно нормативным актам). Хотя данный документ не является обязательным для государственного оформления, его отсутствие повлечет за собой регистрацию соглашения с замечанием о необходимости получения такого одобрения.
- Необходимо также предъявить разрешение супруга или супруги владельца недвижимости, если имущество было приобретено во время брака и считается совместно нажитым.
- квитанцию об уплате государственной пошлины (оригинал и копия),так как для оформления аренды требуется оплата госпошлины.
Хотя подача документа об оплате пошлины вместе с заявлением не требуется, в случае отсутствия данных об уплате пошлины в Государственной информационной системе о платежах в течение пяти дней после подачи заявления, документы будут возвращены без рассмотрения. Поэтому рекомендуется приложить квитанцию. Стоимость госпошлины за регистрацию аренды составляет 2 000 рублей для частных лиц и 22 000 рублей для организаций.
Если сделка осуществляется с органом государственной власти или местного самоуправления, то оформлением должен заниматься данный орган, который освобождается от уплаты пошлины.
В ситуациях, когда договор аренды заключается между организацией и гражданином, включая индивидуальных предпринимателей (ИП), и инициатива обращения за государственной регистрацией исходит от физического лица, организация освобождается от уплаты госпошлины.
При этом стоит отметить, что для физических лиц госпошлина значительно ниже по сравнению с юридическими лицами.
Если же обращение за регистрацией инициируется одновременно и организацией, и физлицом, размер госпошлины для организации снижается.
Pассмотрим пример распределения госпошлины:
если организация (арендатор) и ИП (арендодатель) совместно обращаются за регистрацией договора аренды, то госпошлина для организаций составляет 22 000 рублей, а для физических лиц - 2 000 рублей. В таком случае, организация уплачивает 11 000 рублей (22 000 / 2), а ИП - 1 000 рублей (2 000 / 2).
Важно помнить, что несоблюдение правил регистрации договора аренды может повлечь административный штраф от 1 500 до 2 000 рублей, а также факт незаключенности договора без его должной регистрации.
С 29 июня 2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему, что позволяет ускорить процесс регистрации.
В этом случае сотрудники МФЦ сканируют все предоставленные документы и направляют их в Росреестр, возвращая бумажные экземпляры заявителям после регистрации.
При сканировании на документах ставится отметка о создании электронного образа.
Штамп Росреестра на договорах теперь не проставляется, поскольку регистрирующий орган считает, что электронная система способствует более быстрой обработке документов.
Период государственной регистрации арендного договора составляет не более семи рабочих дней с момента получения Росреестром заявления и всех необходимых бумаг (девять рабочих дней, если документация подается через МФЦ).
Для сделок, удостоверенных нотариально, срок составляет три и пять рабочих дней соответственно.
Срок начинает исчисляться с первого рабочего дня, следующего за датой подачи документов (согласно Письму Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
В определенных случаях регистрирующий орган может приостановить процесс регистрации арендного договора и впоследствии отказать в нем, если не устранены причины приостановки (например, отсутствие необходимых документов). О таком решении заявителю будет выдано соответствующее уведомление.
ШАГ 8. Оформление передаточного акта с арендатором.
Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости арендодателем и ее прием арендатором осуществляются на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами.
Обязательство арендодателя передать объект недвижимости считается выполненным после вручения его арендатору для владения или использования и подписания соответствующего документа о передаче.
Рекомендуется при приемке помещения провести повторную проверку его технического состояния, фиксируя все замечания в акте.
Также следует зафиксировать в акте показания счетчиков на момент приемки помещения.