Риски и их решение при покупке недвижимости
Когда решение о покупке квартиры встает перед вами, важно понимать риски и находить способы их уменьшения.При приобретении недвижимости на первичном рынке:
можно столкнуться с задержками в строительстве, расхождениями между рекламой и реальностью, и даже банкротством застройщика.
При приобретении недвижимости на вторичном рынке:существуют риски, связанные с его прошлым, включая споры о предыдущих сделках (хотя вы можете оценить состояние объекта до покупки).В этой статье мы рассмотрим ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание при приобретении жилья, и как минимизировать потенциальные риски.
Обратите внимание на договор уступки прав по ДДУ.
Покупатель получает те же права, что и первоначальный дольщик.Важно тщательно изучить как и первоначальное соглашение, так и соглашение об уступке.Проверьте цену в первоначальном ДДУ, так как именно эта сумма будет важна при расторжении договора и расчете штрафов за задержку в строительстве.
Если застройщик продает строящуюся недвижимость через аффилированного агента по договору цессии, будущим дольщикам стоит быть настороже, так как такой подход может указывать на риски невыполнения застройщиком своих обязательств по уплате пеней и возврату средств из-за отсутствия финансов у застройщика. Ведь реальные денежные средства зачастую получает юридическое лицо-посредник, а расчеты между застройщиком и посредником часто происходят через взаимозачет требований.
Также до передачи прав цедент может изменить условия ДДУ с застройщиком. Hапример, о возможности продления сроков передачи объекта. Поскольку вы наследуете права и обязанности первоначального дольщика, такие изменения останутся в силе, даже если вы об этом не знали. Это может стать поводом для оспаривания договора цессии, но не изменит согласованные в нем условия условия с застройщиком.
Если вы решили купить недвижимость по договору цессии, обратите внимание на два аспекта:
- Наличие у цедента документов подтверждающих оплату цены по ДДУ.
- Оплата цедентом по договору – ключевой момент для признания цессии действительной.
Договор цессии должен быть заключен после оплаты и до передачи объекта дольщику.Убедитесь, что дольщик не подписывал передаточный акт до вашего договора.
Лицо, участвующее в долевом строительстве, имеет возможность передать права по договору только после полной оплаты соглашения или одновременно с передачей обязательств новому участнику согласно Гражданскому кодексу РФ.
Передача обязательств допустима лишь при согласии должника (ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Приобретение жилья через ЖСК предполагает вступление в общественную организацию, которая является некоммерческой структурой.
Членство в ЖСК и право на жилье начинается с внесения паевого взноса.
Самыми важными органами ЖСК являются его члены, которые избирают правление, утверждают проекты и направляют его деятельность.
Отличие от договора участия в долевом строительстве в том, что член ЖСК вступает в корпоративные, а не договорные отношения с организацией.
Права членов ЖСК определяются уставом кооператива, а не законодательством о долевом строительстве, что означает меньшую законодательную защиту.
К примеру, компенсацию за задержку передачи объекта или претензии по качеству с кооператива не взыскать.
Нормы обеспечения прав потребителей на членов ЖСК также не распространяются.
Если решение о покупке через ЖСК принято, важно проверить следующие документы:
- Устав ЖСК, чтобы понять обязательства членов кооператива и условия взносов. Обратите внимание, что взносы могут меняться по решению общего собрания, где на начальных этапах строительной компании обычно принадлежит больше голосов.
- Выписку из государственного реестра организации для подтверждения легитимности ЖСК, а также информации о его текущем статусе. Убедитесь, что председатель или его уполномоченное лицо, с кем вы будете общаться, имеют соответствующие полномочия. Рекомендуется запросить копию паспорта этого лица.
При покупке земельного участка, находящегося в ведении ЖСК, важно проверить следующие аспекты:
- Убедитесь в законных правах ЖСК на землю, проверьте срок действия этих прав и удостоверьтесь, что земля относится к категории, пригодной для строительства.
- Разрешение на строительство должно быть выдано на имя ЖСК, который либо сам является застройщиком, либо имеет договор с застройщиком.
- Проверьте ЖСК в базах данных на предмет наличия банкротства, исполнительных производств и судебных дел.
При покупки квартиры с аукционов:В случае приобретения недвижимости на аукционах, организованных арбитражными управляющими в рамках банкротства дольщиков:
- удостоверьтесь, что дольщик-банкрот полностью оплатил объект.
- проверьте все предыдущие сделки по уступке прав, если таковые были.
- yбедитесь, что объект не был передан предыдущему дольщику через передаточный акт.
В случае приемки объекта банкротом без регистрации прав, конкурсный управляющий может не быть осведомлен об этом, что может привести к недействительности договора уступки, заключенного на аукционе.
При рассмотрении договора долевого участия (ДДУ), важно понимать различие между двумя ключевыми датами:
- сроком завершения строительства;
- передачи объекта дольщику.
Важно осознавать, что ответственность застройщика по закону наступает не за нарушение срока сдачи дома, а за задержку в передаче объекта. За эту просрочку предусмотрена неустойка.
Отметим, что дольщики часто путают выделенный жирным шрифтом срок сдачи с окончательным сроком.
Мы рекомендуем перед подписанием ДДУ тщательно изучить условия и ориентироваться на дату передачи объекта.
Обычно между этими сроками застройщики заложили интервал в 6 месяцев.
Сроки в договоре могут быть определены конкретной датой, периодом времени (годы, месяцы, недели, дни, часы) или событием, которое обязательно произойдет.
Важно, что срок не может быть связан с исполнением стороной своих обязанностей по договору.
Что касается метража квартиры, споры между дольщиками и застройщиками по этому вопросу не редкость.
Проблемы возникают из-за различий в измерениях, проведенных застройщиком и специалистом, нанятым дольщиком.
Застройщик может отказаться возвращать средства за уменьшенную площадь или возникнуть разногласия относительно общей площади.
Дольщикам важно осознавать, что стоимость объекта по договору долевого участия (ДДУ) обычно фиксирована, если в договоре не указаны условия для ее изменения.
Однако, согласно новой судебной практике Верховного Суда РФ (см. Определения от 06.07.2021 № 22-КГ21-3-К5 и от 09.03.2021 № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ отсутствует ограничение на максимальное изменение площади, при котором цена остается неизменной, то любое изменение площади может повлечь за собой изменение цены, даже если договор это не предусматривает.
Поэтому необходимо внимательно проверять условия ДДУ на наличие положений о пересмотре цены при изменении площади.
Если договор не предусматривает пересчет цены при изменении площади, существует риск уменьшения площади объекта без влияния на его стоимость.
В случае, когда договор предполагает изменение цены в зависимости от фактического размера, и отсутствуют ограничения на колебание площади, это может привести к значительному увеличению площади, на что дольщик мог не рассчитывать.
Застройщики иногда увеличивают стоимость за счет дополнительных помещений, таких как коридоры или балконы.
При покупке объекта по ДДУ, особенно если речь идет о квартире с отделкой, важно обращать внимание на характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
Если рекламное предложение застройщика зафиксировано только в буклете, а не документально, дольщик рискует тем, что застройщик может не выполнить свои обязательства без последствий.
Банкротство застройщика является одним из наиболее значительных рисков при покупке новостройки
.Если застройщик объявлен банкротом, судьба приобретенного объекта оказывается в подвешенном состоянии, зависящем от множества переменных.
Использованием материнского сертификата для приобретения недвижимости :
С начала 2007 года в России действует Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", направленный на улучшение демографии и поддержку семей с детьми.
Материнский сертификат может быть использован для покупки или строительства жилья, а также для погашения жилищного кредита.
Однако, использование этих средств предполагает обязательность оформления приобретенного жилья, которое перешло в общую долевую собственность семьи, включая получателя сертификата, его супруга и детей, с указанием долей, в течение полугода:
- После удаления ограничений с недвижимости при ипотечном кредитовании.
- После ввода объекта в эксплуатацию при индивидуальном строительстве или участии в долевом строительстве.
- После уплаты полного паевого взноса в кооперативе.
- После перевода средств материнского сертификата в других ситуациях.
Если жилье, купленное и сумма внесена из материнского сертификата, не было оформлено как долевая собственность, у покупателя возникает риск оспаривания сделки Социальным фондом.
При покупке квартиры крайне важно выяснить, использовал ли продавец материнский сертификат для ее приобретения.
Однако получение достоверной информации о финансировании продавцом квартиры с использованием материнского сертификата может быть затруднено, если продавец не желает предоставлять такие сведения.
Отсутствует база данных, позволяющая проверить использование материнского капитала и нет эффективной системы контроля за соблюдением требований закона собственниками.
При покупке квартиры, приобретенной после 2007 года, рекомендуется внимательно изучить основание права собственности у продавца и платежные бланки, обращая основноеное внимание на плательщика.
Часто материнский сертификат направляют для закрытия ипотеки, при этом могут отсутствовать документы, подтверждающие это.
В таком случае рекомендуется запросить у продавца справку из Социального фонда о неиспользовании материнского капитала и включить заверения продавца по этому поводу в договор купли-продажи.
Стоит учитывать, что материнский капитал мог быть использован не только нынешним продавцом, но и предыдущим собственником, что делает выяснение этого факта для последующего покупателя еще более сложным.
Подделка доверенностей и других документов также представляет собой значительный риск при сделках с недвижимостью.
Покупка недвижимости через представителя всегда связана с определенным риском.
Желательно воздерживаться от таких сделок или проводить их с особым вниманием.
Для проверки доверенности, нотариально удостоверенной или подтвержденной консулом РФ за границей, следует обратиться к реестру ФНП (dover.ru/). Этот ресурс предоставляет информацию о существовании доверенности и ее отмене, но не публикует ее текст. Это означает, что даже если реестр подтверждает выдачу доверенности, текст оригинала и предоставленные полномочия могут быть подделаны.
Мы настоятельно рекомендуем избегать покупки недвижимости у представителя с доверенностью, заверенной иностранным нотариусом, так как на данный момент нет возможности проверить такие документы в открытом реестре, а мошенники часто используют это в своих целях.
Рекомендуется также тщательно проверять предоставляемые документы на предмет подделок, включая изменения фотографий в паспорте и соответствие состояния документов их возрасту.
Определить профессионально выполненные подделки могут только эксперты, однако базовую проверку можно провести и без специальных знаний.
Банкротство продавца также является важным аспектом, который следует учитывать при покупке недвижимости.
При банкротстве должника арбитражный управляющий имеет право оспаривать сделки, заключенные в преддверии этого процесса.
Согласно статье 61.2 Закона о банкротстве, под оспаривание могут попасть сделки с неравноценным встречным исполнением или те, что нанесли ущерб правам кредиторов.
Это относится к сделкам, совершенным после подачи заявления о банкротстве или за год до этого.
Арбитражный управляющий также может обратиться с требованием о признании сделки ошибочной , если она привела к изменению очередности одного из кредиторов в реестре требований (ст. 61.3 Закона о банкротстве). Это касается сделок, заключенных за шесть месяцев до года до подачи заявления о банкротстве и после его принятия.
При проверке недвижимости и сделок необходимо обратить внимание на проверку надежности продавца:
- исследовать наличие судебных дел, где продавец выступает ответчиком, и неисполненных решений суда;
- оценить риски возможного банкротства.
При покупке жилья рекомендуется:
- использовать безналичные способы оплаты;
- избегать схем с указанием неполной цены объекта в договоре, либо предусмотреть юридические меры защиты на такой случай.
- Также важно учитывать наличие других наследников имущества. Закон предписывает наследникам принять наследство в течение полугода со дня смерти наследодателя, независимо от основания наследования. Наследство может быть принято через нотариуса или фактическими действиями, такими как погашение задолженности или управление имуществом.
Законодательство предусматривает расширение стандартных сроков для вступления в наследство в нескольких ситуациях:
- Наследники, вступающие в права из-за отказа или не принятия наследства предыдущими наследниками, имеют возможность принять наследство в течение трех месяцев после истечения основного шестимесячного срока.
- В случае отказа наследника от наследства или его исключения, новый наследник может вступить в права в течение полугода с момента оформления права наследования.
- Упущенное время для вступления в наследство по уважительной причине может быть восстановлено судебным решением.
Следовательно, при покупке квартиры, полученной по наследству, существует риск возникновения других наследников, которые могут узнать о своих правах позднее.
Как и в случае с материнским капиталом, получить информацию о других наследниках из открытых источников невозможно.
Можно полагаться только на информацию от продавца и косвенные данные из документов, например, проверить зарегистрированных лиц в квартире по архивной выписке, среди которых могут быть родственники наследодателя.
Также рекомендуется включить заверения продавца о наличии или отсутствии других наследников в договор купли-продажи.
При проверке приватизированной недвижимости особое внимание следует уделить тем, кто был зарегистрирован в жилом помещении на момент приватизации. В соответствии с законодательством, все зарегистрированные лица автоматически участвуют в договоре социального найма, независимо от упоминания в тексте договора. Поэтому важно получить архивную выписку из домовой книги и проверить список лиц, зарегистрированных на момент приватизации. Лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют бессрочное право пользования жильем. Несмотря на возможность снятия “отказника” с регистрационного учета, процедура сложна и затяжная, поэтому мы рекомендуем детально проверять все документы и регистрационные данные при покупке такой квартиры.
При покупке недвижимости, являющейся совместно нажитым имуществом супругов, необходимо удостовериться в наличии нотариально заверенного согласия супруги(-а) продавца на совершение сделки. Важно запросить информацию о семейном положении продавца на момент покупки и о наличии брачного договора, если имущество приобреталось в браке.
Учтите, что продавец может скрыть факт наличия брака, так как брак может быть зарегистрирован за рубежом, и проверка этой информации через официальные источники может быть невозможна.
Поэтому в договор купли-продажи желательно включить заверения продавца о семейном положении и согласии супруга(-и) на продажу.
От "Лаборатории правосудия":
- При рассмотрении продажи доли в долевой собственности на квартиру необходимо учитывать ограничения, связанные с правом преимущественной покупки для остальных собственников.
- Прежде чем заключить договор с третьими лицами, продавец должен предложить купить долю другим участникам долевой собственности на тех же условиях.
- Для уведомления остальных собственников можно использовать несколько способов:
- Также при продаже доли нежилого помещения с более чем 20 собственниками возможно размещение объявления о продаже на сайте Росреестра.
- Продажа доли лицу, не являющемуся сособственником, возможна после письменного отказа от преимущественного права покупки другими собственниками или по истечении месяца без ответа от них.
- Отказ может быть оформлен в простой письменной форме или нотариально. Нотариально удостоверенный отказ предпочтительнее, так как он является неоспоримым доказательством отказа от преимущественного права.
- В случае нарушения этого права, любой сособственник вправе обратиться в суд с требованием о переходе на себя прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев после сделки.
отправка телеграммы, ценного письма с уведомлением о вручении,
передача через нотариуса, который выдаст свидетельство о направлении и передаче извещения.
От "Лаборатории правосудия". В случае продажи земель сельскохозяйственного назначения:
существуют определенные обязанности для продавца по закону.
Прежде всего, продавец должен уведомить о своих намерениях высший исполнительный орган субъекта РФ.
Кроме того, в некоторых случаях, установленных законом субъекта РФ, требуется информирование местных органов самоуправления, которым предоставлено право преимущественной покупки.
Нарушение этих процедур и игнорирование права преимущественного выкупа может привести к признанию сделки по продаже земельного участка недействительной.
Также стоит учитывать риски при покупке квартиры в доме, подлежащем изъятию для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие недвижимости может стать причиной прекращения права собственности на нее.
Согласно ст. 32 ЖК РФ, Жилое помещение может быть изъято у собственника в случае изъятия земельного участка, на котором оно расположено" можно перефразировать так:
"Если территория, где находится дом, будет конфискована, то и само жильё может быть отобрано у владельца, для государственных или муниципальных нужд.
Процесс изъятия жилого помещения для госнужд осуществляется в соответствии с законодательными нормами, регулирующими изъятие земельных участков.
Земельный кодекс РФ в статье 49 устанавливает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд проводится только в исключительных случаях.
Основания для такого изъятия включают:
- выполнение международных обязательств России,
- строительство или реконструкцию объектов государственного, федерального, регионального или местного значения (например, дорог, подстанций, линий электропередач),
- другие причины, предусмотренные федеральными законами.
Часто происходит изъятие квартир в многоквартирных домах, находящихся на участках, отводимых под строительство федеральных дорог, а также в связи с признанием здания аварийным и подлежащим сносу.
Согласно части 5 статьи 32 ЖК РФ, владелец до подписания контракта о конфискации или начала его действия, квартиры, которые предстоит изымать, остаются в распоряжении владельца в силу судебного решения о принудительном изъятии, вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, включая совершение сделок купли-продажи.
Также в соответствии с частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ, граждане, купившие жилье в аварийном доме после официального признания его таковым и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением наследников, имеют право на компенсацию за изъятое жилье. Размер компенсации определяется в соответствии с частью 7 той же статьи.
Действующее законодательство вводит специфические ограничения для граждан, купивших жилье в аварийном многоквартирном доме после его официального признания аварийным.
Ключевые ограничения включают:
- Ограничение размера компенсации за изъятое жилое помещение до стоимости его покупки.
- Отсутствие возможности замены изъятого жилого помещения другим, с зачетом его стоимости в счет компенсации.
- Непредоставление дополнительных мер поддержки в обеспечении жильем, если на момент признания дома аварийным у граждан нет другого жилья, пригодного для постоянного проживания.
Эти ограничения применяются к новым собственникам, приобретшим аварийное жилье.
Кроме того, изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд может быть не в интересах покупателя.
Для минимизации этого риска рекомендуется ознакомиться с решениями местной администрации или уполномоченных органов субъекта РФ (например, в Москве - ДГИ г. Москвы) относительно конфискация территорий и находящихся на них строений и сооружений.
Приобретая квартиру, нужно учитывать возможные долги по капремонту.
Согласно статье 158 ЖК РФ, обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме переходит к новому собственнику, включая задолженности предыдущего владельца, за исключением случаев, когда предыдущим собственником является государственная структура.
Перед покупкой рекомендуется выяснить, каким образом формируется фонд капитального ремонта в доме, а также запросить справку об отсутствии долгов по капремонту.
Касательно продавца, признанного недееспособным из-за психического расстройства, сделка может быть признана недействительной, как указано в статье 171 ГК РФ.
Хотя полностью удостовериться в психическом здоровье продавца невозможно, покупатель вправе запросить у него справку из психоневрологического диспансера.
Также важно соблюдать установленный порядок заключения сделки при покупке недвижимости у компании.