Регистрация перехода права собственности на основании договора мены недвижимого имущества
Владелец имущества имеет полномочия по его использованию, управлению и отчуждения. Передача собственности другому лицу через договор обмена является одним из методов отчуждения.Когда речь идет о соглашении о взаимной передаче жилых помещений, ключевым моментом является обязательство каждой из сторон предоставить другой жилье взамен на подобное. Важно отметить, что хотя сам документ об обмене не требует официальной регистрации, для законного оформление передачи собственности на оба актива требует регистрации сделку в Росреестре.Для обмена жилья, принадлежащего гражданину, и регистрации смены права собственности, советуем следовать этим шагам.
Руководство по регистрации права собственности при обмене имущества. Последовательные шаги.
- Шаг 1. Определение подходящего альтернативного обмена имуществом.
На практике обычно происходит Процедура и учет собственности посредством соглашений о замене апартаментов, комнат и участков. Обмен другими типами недвижимости встречается менее часто.
- Шаг 2. Подготовка и подписание договора обмена имущества и акта передачи.
В договоре обмена используются основные правила, схожие с теми, что применяются в соглашениях о продаже. Каждая из сторон в этом случае выступает как продавец и покупатель одновременно. Основные условия включают описание недвижимости (адрес, кадастровый номер), оценку стоимости (обычно объекты считаются равноценными, если не оговорено иное, с возможностью доплаты).
Стороны обязаны передать недвижимость и принять в обмен аналогичную. В договоре указывается стоимость объектов и размер доплаты при обмене неравноценных объектов. Детали включают категорию имущества (апартаменты, земельный участок), площадь, кадастровый номер, и данные документации, удостоверяющие собственнические полномочия.
В процессе обмена жилыми помещениями, договор должен содержать список индивидуумов, которым разрешено использовать жильем (включая арендаторов и нанимателей), и правила, регулирующие освобождение Помещения. Протокол передачи должен содержать детальное описание объектов, включая их текущее состояние, оборудование и возможные дефекты.Создание договора обмена производится в письменном виде, количество копий соответствует числу участников сделки, плюс одна дополнительная копия для Росреестра. Нотариальное подтверждение договора не является обязательным, за исключением некоторых случаев.
"В числе ключевых случаев, требующих особого внимания: операции с имуществом, принадлежащим лицам, не достигшим совершеннолетия или имеющим ограниченную дееспособность, а также сделки, связанные с частями в общем праве собственности на недвижимость, за исключением земельных долей и договоров, заключаемых в рамках московской программы реновации жилья. Это включает в себя ситуации, когда все долевые собственники продавали свои доли в рамках одной сделки.
- Шаг 3. Составление необходимой документации для регистрации собственнических прав.
Для оформления собственнических прав по соглашению обмена требуется:
- заявление каждой стороны сделки в Росреестре или МФЦ для регистрации перехода прав на старую и новую недвижимость;
- подтверждающие документы на обмениваемое имущество, выданные до 15.07.2016, или выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 - из ЕГРП);
- сам договор обмена жилых помещений;
- при необходимости разрешение органов опеки и попечительства,если среди собственников есть несовершеннолетние;
- личные документы удостоверения личности и при необходимости нотариальная доверенность от представителя;
- чек об уплате госпошлины. Требуется уплатить госпошлину за регистрацию, но предъявлять подтверждение об оплате вместе с заявлением не требуется.
Инициатива подачи запроса на учет собственнических прав лежит на заявителе. Однако, если информация об оплате госпошлины не поступит в Государственную информационную систему платежей в течение 5 дней после подачи заявления, орган регистрации прав может вернуть все документы без рассмотрения. Рекомендуется предоставить подтверждение об уплате госпошлины.
Стоимость госпошлины составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для компаний.
- Шаг 4. Отправка документов в Росреестр.
Заявитель может представить документы в Росреестр следующими способами:
- Для регистрации в Росреестре можно обратиться лично в отделении;
- через МФЦ, включая возможность экстерриториального обслуживания, как указано на сайте Росреестра.
- Также доступна регистрация через представителя Росреестра при мобильном приеме. В Москве данный процесс организуется через МФЦ, за исключением экстерриториальных, тогда как в Московской области МФЦ является основным каналом обращения.
- Электронная подача документов возможна через сайт Росреестра.
При личном визите необходимо иметь удостоверение личности, а электронные документы должны быть подтверждены квалифицированной электронной подписью.
Если госпошлина не уплачена при подаче заявления, заявителю предоставляется информация с уникальным идентификатором платежа и сроком для оплаты (согласно информации Росреестра).
Временные рамки завершения официальной регистрации собственности:
- 7 рабочих дней при представлении в Росреестр;
- 9 рабочих дней через МФЦ;
- 3 рабочих дня в Росреестре для нотариальных договоров;
- 5 рабочих дней через МФЦ для нотариальных договоров.
Отсчет срока начинается со следующего рабочего дня после приема документов.
- Шаг 5. Получение выписки из ЕГРН о правах собственности.
С 29.06.2022 МФЦ отправляет документы в Росреестр в электронном виде, сканируя все бумаги, предоставленные заявителем документы и направляет их в Росреестр. Заявителям передаются физические копии документов по завершении регистрации. При сканировании документов сотрудник МФЦ делает отметку о создании их электронных версий. Отметка Росреестра о регистрации на договорах теперь не ставится, что, по мнению регистрирующего органа, должно ускорить процесс регистрации.
Успех в государственной регистрации подтверждается получением выписки из ЕГРН. Орган, осуществляющий регистрацию может временно приостановить или даже отклонить регистрацию (при этом госпошлина не возвращается), информируя об этом заявителя.
В случае несогласия, решение можно оспорить через суд.
Важно внимательно следить за ходом регистрации и при необходимости предоставлять дополнительную документацию в учреждении Росреестр.
- Шаг 6. Сообщение о доходах и платеж налога на доходы физических лиц (если требуется).
При обмене имущества возможен доход, облагаемый НДФЛ, и может потребоваться декларация доходов. Для договоров обмена налоговые инстанции и суды реализуют правила Налогового кодекса, подобные тем, что действуют для договоров купли-продажи. Прибыль от обмена недвижимости подлежит налогообложению, если период владения объектом меньше установленного законом (обычно 5 лет, иногда 3 года). Налогоплательщики могут воспользоваться льготой по имущественному налогу.
Детали о размере и порядке применения вычета доступны в специальной статье.
Для консультаций по налогам после договора обмена советуем обратиться к налоговому юристу (запись на консультацию возможна на нашем сайте).