Продажа недвижимости в России при эмиграции
Рассмотрение переезда за рубеж часто происходит внезапно.
В таких случаях важно решить вопросы продажи собственности в России, а также разобраться в миграционных, налоговых и других юридических аспектах.
В этом материале мы осветим процесс продажи недвижимости на территории России.
Для реализации недвижимости в России необходимы следующие документы:
- Нотариально заверенная доверенность для процедуры по заключению соглашения о продаже и переоформлению права собственности (если таковой имеется) будет заключаться представителем после вашего отъезда);
- Нотариальное разрешение супруга или супруги на сделку с недвижимостью, приобретенной в браке, или доказательства отдельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе имущества или судебное решение);
- Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки недвижимости, если она принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному, либо жилье проживают лица, находящиеся под опекой или попечением;
- Письменный отказ других совладельцев от права на приоритетную покупку при продаже доли в недвижимости;
- Согласие залогодержателя на сделку, если недвижимость находится в залоге;
- Подтверждение соблюдения права на приоритетную покупку для муниципалитета при продаже земли сельскохозяйственного назначения;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности (можно запросить через Госуслуги);
- Действующий паспорт;
- Документы, подтверждающие вашу право собственности и историю сделок с недвижимостью.
Когда продавец и покупатель договорились о сделке, следует оформить и подписать документ о купле-продаже недвижимости.
Подписание может осуществить доверенное лицо или продавец с усиленной электронной подписью, получаемой через Госуслуги.
Для составления договора возможно удаленно воспользоваться услугами юриста.
Для официальной регистрации права собственности в Росреестре или МФЦ требуются:
- Договор купли-продажи недвижимости;
- Нотариально заверенная доверенность, если за регистрацию отвечает представитель;
- Выписка из ЕГРН для подтверждения прав продавца;
- Для жилых объектов: Документ, удостоверяющий отсутствие зарегистрированных лиц в домовой книге жильцов или перечень проживающих с согласием на сохранение права пользования после перехода права собственности.
- Другие документы, в зависимости от характера сделки;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Важно знать, что согласно п.1 ст.558 и п.4 ст.292 ГК РФ, Росреестр может запросить эти сведения для регистрации.
Хотя этот документ и не является обязательным, его отсутствие может приостановить процесс регистрации, что при отсутствии данных в срок может привести к отказу в регистрации.
Поэтому мы советуем предоставить его самостоятельно.
При регистрации смены владельца недвижимости, необходимо заполнить заявление о передаче прав на недвижимость (в МФЦ это делает сотрудник, а стороны проверяют и подписывают).
Как оформить соответствующий документ для передачи права собственности на недвижимость в России, если вы скоро покинете её пределы?
- Выбор доверенного лица, который будет управлять продажей, жизненно важен (согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ).
- Таковым может быть ваш родственник, друг, юрист или агент по недвижимости.
Полномочия, указанные в доверенности, будут зависеть от действий представителя:подача документов, подписание договора, управление финансами или только сопровождение сделки.Также можно указать полномочия на получение недостающих документов.Мы советуем варьировать перечень полномочий, опираясь на уровень доверия к представителю.
Доверенность на продажу недвижимости должна быть нотариально заверена.Оптимально – это сделать до отъезда у российского нотариуса, с паспортом в руках.Если недвижимость приобретена в браке, одновременно с доверенностью удостоверьте согласие супруга(-и) на сделку у нотариуса.
Если вы не успели оформить доверенность в России, придется это сделать за границей, что более сложно и занимает больше времени.Есть два пути удостоверения доверенности за рубежом: через консульство РФ.Такие доверенности приравниваются к нотариальным.
Консул отправляет информацию о доверенности в Федеральную нотариальную палату РФ, где она регистрируется в течение 7 рабочих дней (согласно ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате).Проверить такую доверенность можно на сайте ФНП.
Какие действия необходимы для продажи недвижимости в Российской Федерации?
- Оцените и разместите информацию о продаже своей недвижимости.
- При отъезде за границу необходимо обеспечить возможность показа недвижимости потенциальным покупателям через риелтора или доверенное лицо.
- Представьте покупателю сканы документов на объект для подтверждения его юридической чистоты, ведите переговоры относительно условий сделки.
- Занимайтесь составлением и утверждением договора купли-продажи недвижимости.
- Подпишите договор купли-продажи через представителя в РФ по доверенности или с использованием электронной подписи.
- В некоторых случаях потребуется нотариальное заверение договора (подробнее см. статью юриста по недвижимости).
- Оформите о формальной процедуре передачи права собственности через Росреестр.
- Получите оплату за сделку.
Можно заниматься продажей самостоятельно или обратиться к агенту по недвижимости.
Как получить деньги от покупателя?
- Прежде чем продать недвижимость, продавцу важно решить, как он получит деньги от покупателя.
- Из-за сложностей с SWIFT-переводами в европейских банках, рассмотрите альтернативные варианты.
- На январь 2023 года SWIFT-переводы осуществляют некоторые банки с комиссией.
- Также возможно открыть счет в дружественной стране или использовать криптовалютный перевод.
- При безналичной форме оплаты рассмотрите аккредитив или счет эскроу (детали в статье наших юристов).
- Удаление регистрации продавца и его семьи после продажи недвижимости перед продажей квартиры важно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в ней.
- Это предпочтительно выполнить в России до отъезда за границу, чтобы избежать рисков, связанных с необходимостью судебного снятия прописанных, что может оттолкнуть потенциальных покупателей.
- Если продавец уже уехал за границу, для снятия с учета потребуется заполнить форму заявления и обратиться в российское консульство или к иностранному нотариусу для легализации подписи.
- Затем заявление отправляется по почте в соответствующий орган МВД России.
Налогообложение при продаже недвижимости в России
При продаже недвижимости в России стандартная ставка НДФЛ составляет 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов.
Но есть исключения для освобождения от НДФЛ:
- Недвижимость получена через приватизацию и владение более 3 лет.
- Недвижимость унаследована или получена в дар от близких родственников (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры, усыновители и усыновленные).
- Имущество приобретено плательщиком по договору пожизненной ренты с содержанием иждивением.
- Продаваемая жилая недвижимость (квартира, комната, дом) является единственным жильем на время передачи собственности, либо продавец приобрел другое жилье в течение 90 дней до регистрации перехода прав.
Другие виды недвижимости
Срок владения более 5 лет для лиц, планирующих переезд за пределы РФ, актуален вопрос о своем налоговом резидентстве.
Если оно утрачено, налог на прибыль с продажи недвижимости в России повышается до 30%, а также исключается возможность использования налоговых льгот и уменьшения дохода на стоимость приобретения объекта.
Статус налогового резидента РФ зависит от времени пребывания в стране (фиксируется по данным о пересечении границы).
Налоговым резидентом считается физлицо, прожившее в РФ более 183 дней за последние 12 месяцев.
Национальность при этом не учитывается.
Проверка статуса проводится на 31 декабря года, когда была совершена продажа, а не даты приобретения или продажи.
Счет ведется по общему количеству дней, а не последовательным пребыванием.
На текущий момент данные о въезде и выезде из РФ не передаются автоматически в налоговые органы.
Они узнают о статусе налогового резидента из справок 2-НДФЛ от работодателя и деклараций от граждан.
Также могут возникнуть подозрения в потере статуса по косвенным данным: открытие счета за границей, информация от иностранных налоговых органов о переводах за рубеж.
В таком случае налоговая может запросить копию загранпаспорта или обратиться в пограничную службу.
Однако проверка статуса налогового резидента происходит нечасто.
Если нерезидент скроет свой статус и уплатит НДФЛ по ставке для резидентов, он может столкнуться с штрафами до 70% от суммы налога: 40% за намеренное уклонение от налогообложения и 30% за несдачу декларации, плюс недоимка с пенями.
Также потребуется подать уточненную декларацию и исключить налоговые вычеты.