Признание договора купли продажи недействительным
Часто возникают споры о действительности сделок купли-продажи недвижимости, особенно если условия кажутся несправедливыми.Например, при финансовых проблемах одной из сторон, сделка может быть признана подозрительной, если ее условия отличаются от рыночных.
Суд может объявить такую сделку недействительной, что обычно влечет за собой возврат переданного по ней имущества.
Какие ситуации могут привести для признания соглашения недействительным?
Возможны следующие основания:
- Нарушение законодательно установленной формы сделки.
- Сделки, заключенные с целью нанести ущерб или обойти закон (согласно ст. 10 и 168 ГК РФ).
- Действия, наносящие ущерб интересам организации (п. 2 ст. 174 ГК РФ), если только сделка не была экономически целесообразной (согласно п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).
- Подозрительные или предпочтительные сделки в случае банкротства.
- Сделки, вопиющие противоречия нормам закона или общественной морали.
Также существуют особые случаи, когда сделка может быть оспорена:
- Сделки с недвижимостью, находящейся под арестом или ограничением.
- Фиктивные или вымышленные сделки (ст. 170 ГК РФ).
- Сделки, совершенные лицами с ограниченными возможностями (ст. 171, 172, 173, 175, 176, 177 ГК РФ).
- Сделки, совершенные под давлением, обманом или в заблуждении (ст. 178, 179 ГК РФ).
- Наличие отсутствия официального оформления права собственности на недвижимое имущество само по себе не является основанием для действительности сделки.
В заключение, приведем случаи из судебной практики, где оспаривались сделки с недвижимостью.
Довольно часто вызывает возражения соглашение о приобретении или продаже недвижимости из-за подозрения в подделке подписи продавца.
Например, в одном случае, по мнению экспертов, подпись на договоре не принадлежала продавцу, т.к. тот умер до даты подписания документов.
Суд пришел к заключению о негодности сделки, т.к. не была соблюдена письменная форма и отсутствовало согласие продавца (по делу № 33-20774/2019 от 20.05.2019 года).
Другая распространенная причина недействительности сделки – отсутствие необходимого законом согласия.
Примеры включают продажу недвижимости, приобретенной в браке без согласия супруга, или продажу жилья без согласия органов опеки (по делам N 4г-11606/2018 от 06.09.2018 и N 4Г-4549/2018 от 30.03.2018).
Также соглашение о покупке и продаже участка земли может быть признано недействительным, если нарушены специальные условия земельного законодательства.
Например, продажа сельскохозяйственных земель без уважения к праву на предпочтительную покупку или продажа на аукционе земель, изъятых у собственника, с участием недопустимых лиц.
Для того, чтобы оспорить соглашение о передаче недвижимости нужно подать в суд заявление с соответствующим запросом.
Kраткое руководство от "Лаборатории правосудия" о том, как действовать:
- Выявление оснований для оспаривания:
- Анализ соблюдения временных ограничений для подачи искового заявления:
Сначала определите, по каким причинам договор может быть признан недействительным.
Существует разнообразие временных рамок для инициирования исков в зависимости от типа сделки:
- Для ничтожных сделок срок составляет три года с момента их исполнения.
- Если иск подается не участником сделки, то срок увеличивается до десяти лет, но не ранее 01.09.2013.
- Для оспоримых сделок срок исковой давности — один год с момента прекращения насилия или угрозы, или с момента, когда истец узнал о возможности оспаривания сделки.
Важно! Суд имеет право рассматривать поданное исковое обращение даже после истечения ограничительного срока.
Впрочем, если противоположная сторона утверждает о том, что срок истек, суд может отклонить удовлетворение иска.
Подача Заявления о Судебном Рассмотрении.
Формирование искового заявления:Оформите заявление, включив в него следующие данные:
- Информация о суде.
- Данные истца: ФИО, дату рождения, адрес, а также контакты и уникальный идентификатор (СНИЛС, ИНН и др.).
- Сведения о представителе истца (если применимо).
- Информация об ответчике: ФИО, место жительства и другие идентификационные данные.
- Детали о третьих лицах (если имеются).
- Обоснование запросов и соответствующие свидетельства.
- Перечень приложенных документов.
Требования в иске: Укажите в иске желание лишить договор юридической силы и применить последствия этой аннуляции, как указано в п. 2 ст. 166 ГК РФ.
Если у покупателя есть удостоверенное в государственном реестре право собственности, включите запрос о применении действий, связанных с аннулированием соглашения.
Необходимые документы: Приложите к иску следующие документы:
- Уведомления о вручении и копии заявления, отправленные участникам дела.
- Доказательства, подтверждающие основания иска.
- Документы о попытках примирения сторон (если имеются).
- Доверенность или документ, удостоверяющий право представителя.
- Чек об уплате госпошлины.
Сумма за рассмотрение иска:
Размер госпошлины зависит от стоимости иска и может варьироваться от 400 руб. до 60 000 руб., в зависимости от ценовой категории иска.
Подсудность и Подача Искового Заявления
Определение подсудности: Представьте исковое заявление в учреждение судебной юрисдикции, расположенное в территориальной зоне, где находится имущество.Способы подачи иска:
- Лично или через представителя: Рекомендуем иметь копию иска для подтверждения его приема судом.
- Через почту России: Послать утвержденное сообщение с перечнем вложенных материалов и сохраните квитанцию.
- Электронно: Если у суда есть такая возможность.
Участие в Судебном Процессе
Подготовка к заседанию: После подачи иска следите за ходом дела на официальном сайте суда.
Временные рамки рассмотрения ситуации: Обычно суд рассматривает дело в течение двух месяцев с возможным продлением до трех месяцев в сложных случаях.
Последствия аннулирования соглашения.
Реституция: В случае признания соглашения недействительным, продавец возвращает средства, а покупатель - недвижимость.
Необходимо также регистрировать переход права собственности обратно к продавцу.
Специальные случаи:
С продавца: Могут потребовать уплату процентов за незаконное обогащение или убытки, если продавец не имел разрешения на продажу имущества.
С покупателя: Возможно взыскание разницы между рыночной оценкой и стоимостью по договору, если покупатель перепродал недвижимость.
Об улучшениях: Если покупатель За процедуру государственной оформления собственности налагается сбор возмещения затрат.
Следующим этапом является оформление решения суда и оформление перехода права собственности
Получение решения суда: После завершения процесса, суд оглашает решение.
Это решение становится окончательным через месяц после его оформления, если оно не было оспорено в вышестоящем суде.
В случае апелляции, решение начинает действовать после оценки жалобы.
Получение дубликата решения: Суд выдает копию решения на бумажном носителе или отправляет ее почтой.
При наличии возможности, суд также может предоставить электронную копию.
Оформление изменения права собственности: В случае, если владение имуществом уже было переоформлено на покупателя, необходимо оформить обратный переход права.
Для этого подайте заявление и приложите решение суда в орган государственной регистрации.
Оплата госпошлины: За процедуру государственной оформления собственности налагается сбор: 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций.
Удостоверение регистрации: Оформление собственности подтверждается документом, содержащим информацию из ЕГРН.