Обращение в суд за отменой соглашения о переходе прав на имущество часто происходит, если пункты данного соглашения несут убытки одной из участвующих сторон. К примеру, в случаях финансового краха лиц, участвующих в сделке, такое соглашение может подвергаться проверке на предмет его законности и соответствия рыночным условиям.
Отмена сделки недвижимости, которую может инициировать суд, ведет к взаимному возврату переданных ценностей. Это значит, что в случае признания сделки несостоятельной, покупатель обязан вернуть имущество, а продавец - финансы.
Какие обстоятельства позволяют назвать договор о недвижимости признанным недействительным?
Причины, по которым сделка может быть аннулирована, включают несоответствие ее формальным требованиям, целенаправленное уклонение от закона с намерением причинения вреда (согласно статьям 10, 168 Гражданского кодекса РФ), а также если руководство компании совершило действия, ухудшающие положение организации, о чем должна была быть известна другая сторона (пункт 2 статьи 174 ГК РФ). Это основание может быть опровергнуто, если сделка была экономически обоснована, согласно пункту 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25.
Также под сомнение могут быть поставлены сделки, выполненные с предоставлением преимущества одной из сторон в случае банкротства, или те, которые нарушают основные принципы законности и морали. Под такими основаниями можно инициировать процесс при установлении недействительности соглашения, например, при приобретении жилого помещения с привлечением средств материнского капитала без правильного оформления прав собственности для несовершеннолетних.
Сделка также может быть оспорена, если она касается жилья с ограничениями или запретами на распоряжение, как в случае с арестованным жильем, а также если сделка заключена недееспособным лицом или несовершеннолетними без нужного согласия.
Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для признания сделки действительной и законной, если она была должным образом зарегистрирована между продавцом и покупателем.Рассмотрим кейсы аннулирования транзакций по недвижимости, основанные на судебных прецедентах. Часто встречаемый мотив для аннуляции договоров - фальсификация подписей продавца. В одном из случаев, по данным экспертизы, предоставленной наследником, подпись на документе принадлежала не усопшему владельцу, что и подтвердил суд, признав сделку недействительной, так как продавец умер до оформления регистрации (Решение Мосгорсуда №33-20774/2019 от 20.05.2019).
Другая частая основа недействительности - отсутствие разрешения от сторон, чьё утверждение законом является обязательным. Например, незаконная продажа совместно нажитой супружеской квартиры без ведома другого супруга (Решение Мосгорсуда №4г-11606/2018 от 06.09.2018) или продажа жилья без согласия органа опеки (Решение Мосгорсуда №4Г-4549/2018 от 30.03.2018).
Специальные основания для признания недействительности земельных сделок также включают нарушения земельного законодательства, например, когда участок сельхозназначения продаётся с нарушением приоритетных возможностей. государства или муниципалитета.
Чтобы добиться аннулирования договора в судебном порядке, соблюдайте следующую процедуру:
Убедитесь в наличии правовых оснований для оспаривания.
Проверьте сроки исковой давности, которые варьируются в зависимости от характера сделки - оспоримой или ничтожной.
Подготовьте и подайте иск, указав все требуемые сведения о сторонах, обстоятельствах, подтверждающих требования, и приложите необходимые документы.
Таким образом, алгоритм действий включает выявление оснований для аннулирования, проверку исковой давности и формирование иска с полным пакетом документов для его подачи в суд. В случае подтверждения регистрации права собственности у покупателя, не забудьте включить требование о последствиях недействительности сделки.Необходимые документы для аннулирования сделки по недвижимости в вашем пакете к иску должны включать: подтверждение доставки или другие сопроводительные бумаги, демонстрирующие уведомление заинтересованных сторон о копиях предъявленного иска и сопутствующих документов, особенно когда иск предоставляется в цифровом формате; фактические доказательства, подтверждающие основания ваших требований, включая оспариваемый контракт и доказательства его недействительности; подтверждение попыток урегулирования конфликта, если таковые были совершены; доверенность или другие свидетельства полномочий вашего представителя, при его наличии; чек об оплате государственной пошлины за рассмотрение вашего иска.
Госпошлина за подачу иска о недействительности транзакции основывается на стоимости иска и рассчитывается по следующей шкале: до 20,000 рублей – 4% от стоимости иска, но не менее 400 рублей; и так далее в соответствии с увеличением суммы.
По вопросам подсудности для дел о недействительности сделок с недвижимостью, иск нужно подавать в местный суд по расположению объекта. Иски и сопроводительные документы можно представить лично или через представителя в канцелярии суда, отправить почтовым отправлением через Российскую почту с подробной описью вложений или через электронную систему государственных услуг, при условии технической возможности ее использования.
Далее, участвуйте в судебных слушаниях, чтобы суд мог принять решение о приеме заявления и установлении предварительной встречи. Поддерживайте отслеживание статуса вашего дела через официальный сайт суда, где вы сможете следить за ходом вашего иска и решениями суда.
Если договор становится недействительным после официальной оформления прав собственности покупателя, вам потребуется процедура регистрации обратного перехода прав. Регистрация прав проводится на основании поданного заявления и решения суда, с оплатой соответствующей госпошлины.
Получив решение суда и осуществив все необходимые процедуры, удостоверьте оформление юридической принадлежности, что подтверждается документом из Единого реестра юридических лиц (ЕГРН).