Договор аренды недвижимости
Оформление аренды недвижимости – ключевой момент для роста и развития вашего предприятия. Большинство фирм управляют различными арендными соглашениями: от коммерческих помещений и складов до жилья для сотрудников. Затраты на аренду занимают значительную часть в финансовой отчетности компаний. Также аренда является популярным способом формирования пассивного дохода. В процессе заключения арендного договора стороны внимательно изучают финансовые условия, однако другие важные детали часто упускаются из вида. В реальности, договор аренды может скрывать много подводных камней. В этой статье наши эксперты по недвижимости поделятся с вами тонкостями арендных соглашений.
Главные моменты соглашения аренды недвижимости:
Детализация объекта аренды. Важно точно описать недвижимость, предоставляемую в аренду: адрес, кадастровый номер, размер, этажность, назначение объекта и другие характеристики.
Определение суммы арендной платы. Законодательство требует, чтобы размер арендной платы был четко прописан в контракте аренды зданий, сооружений и земельных участков.В контексте арендных соглашений, хотя Гражданский кодекс РФ прямо не уточняет детали аренды конкретных помещений, общие правила аренды зданий и сооружений, включая положения ст. 654 ГК РФ, часто применяются на практике. Мы настоятельно советуем детально оговаривать условия оплаты за аренду помещений, чтобы избежать любых разногласий относительно условий договора. Важно, чтобы стоимость аренды была указана в договоре как за единицу площади, так и общая сумма, исходя из реальных размеров предоставленного объекта. Рекомендуется указывать стоимость аренды как цифрами, так и прописью в скобках для дополнительной ясности.
Ключевыми юридическими требованиями для действительности контракта купли-продажи являются четко определенные условия. В случае их отсутствия или неясности, сделка может быть признана недействительной.
Для защиты интересов участников сделки, мы рекомендуем включать в контракте аренды дополнительные правила.
Эти условия включают:
Установление срока контракта аренды, который может быть как фиксированным, так и неопределенным. В последнем случае, контракт может быть прекращен в любой момент по желанию любой стороны с трехмесячным предупреждением.
Условия, связанные с временем и порядком оплаты аренды, возможными арендными каникулами (если они предусмотрены), размером и порядком внесения обеспечительного платежа, а также его возврата.Регламентация расходов на эксплуатацию арендуемого пространства (включая коммунальные услуги). Законодательно, затраты на поддержание состояния имущества ложатся на плечи арендатора, но соглашением могут быть включены в арендную ставку.
Правила выполнения ремонтных работ. Стандартно, владелец объекта отвечает за капремонт, в то время как арендатор обязан заниматься текущим ремонтом и содержать имущество в рабочем состоянии.
Обязанности и ответственность участников за нарушение правил аренды (штрафы за задержку платежей, пени за несвоевременную передачу или возврат объекта и пр.).
Механизм расторжения арендного договора, включая возможность одностороннего расторжения при нарушении условий платежей или систематических нарушениях. Без оговоренного права на односторонний отказ, котракт можно прекратить только через суд, согласно разделам 619 и 620 ГК РФ.
Правила перехода прав владения и возмещения затрат на неотъемлемые улучшения.
Процедура передачи и возврата арендуемого пространства.
Дополнительные права и обязанности сторон, включая условия продления аренды.
Согласно арендному договору, арендодатель должен предъявить арендатору помещение для временного владения и использования или только для использования за определенную плату.Риск-факторы в аренде недвижимости
Многие, кто сдаёт или берёт в аренду недвижимость, часто полагаются на рекомендации агента по недвижимости. Роль агента ограничивается поиском объекта или арендатора, завершением транзакции и получением комиссии. Важно учитывать потенциальные риски, с которыми могут столкнуться как арендодатели, так и арендаторы.
Необходимость тщательной проверки недвижимости. Возможные риски включают юридические (например, арендодатель не имеет права сдавать помещение) и технические (объект не соответствует требованиям арендатора).
Механизм расчёта и оплаты аренды. Финансовые условия аренды часто являются главным элементом сделки. Однако нередко возникают разногласия из-за нечеткости условий в договоре, касающихся арендной платы, компенсации дополнительных расходов, предоставления арендных каникул и т.д. Неоднозначность условий может привести к судебным спорам, где решение суда может оказаться невыгодным для одной из сторон. Поэтому точность и чёткость формулировок при составлении договора крайне важны.
Важность акта приёма-передачи. Не следует допускать, чтобы договор аренды служил и передаточным актом. В противном случае арендатор рискует столкнуться с расхождением между ожидаемым и реальным состоянием объекта. Наличие акта приёма-передачи также помогает распределить ответственность за содержание недвижимости. Если арендодатель не предоставил объект в оговоренные сроки, арендатор может просить передачу имущества, компенсации за задержку или даже прекращения контракта с возмещением затрат.Необходимость документального подтверждения списка движимого имущества. В арендуемом пространстве часто присутствуют мебель, оборудование и прочее. Очень важно для обеих сторон оформить в договоре список этих предметов, оценить их состояние и стоимость.
Важность условия о возможности одностороннего расторжения договора. Без такового, расторгнуть аренду можно только через суд, что может быть длительным и неопределенным процессом. Нужно включить в договор список нарушений, позволяющих обеим сторонам расторгать договор односторонне. Также может быть предусмотрена возможность безосновательного одностороннего расторжения.
Ошибки в оформлении арендных сделок. Распространенная ошибка - это несоблюдение требования о регистрации арендного договора, когда это обязательно.
Структура договора аренды недвижимости
По стандарту, аренда недвижимости осуществляется через подписание письменного договора между арендодателем и арендатором. Нотариальное заверение сделки не является обязательным, но может быть выполнено по желанию сторон.
В определенных случаях, российское законодательство требует оформление контракта аренды в Росреестре:
Арендные и субарендные договоры земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения на срок от 1 года.
Контракты аренды и субаренды фирмы, независимо от срока.
Эти договоры считаются действительными с момента их регистрации.Необходимые документы для аренды объекта недвижимости
Для оформления договора аренды необходимы данные о недвижимости из реестра, условия сделки и сведения о сторонах. Проверка объекта арендатором или его юристом требует дополнительных документов. Вот список необходимых документов:
Документы, устанавливающие и подтверждающие права на недвижимость (контракты, свидетельства о наследстве, судебные решения, выписка из ЕГРН – доступ к которой имеют только владелец, его представитель или нотариус).
Техническая документация.
Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам.
Для физических лиц – документы, удостоверяющие личность, для организаций – учредительные документы.Арендодатель также проверяет арендатора, запрашивая документы, подтверждающие личность, учредительные документы, и изучает деловую репутацию.
Для оформления контракта аренды в Росреестре необходимы:
Заявление о регистрации (заполняется в Росреестре или МФЦ). При аренде части объекта требуется также кадастровый учет этой части.
Сам договор аренды.
Паспорт или другой документ, подтверждающий личность заявителя, и нотариальная доверенность в случае подачи документов представителем.
Для организаций - учредительные документы (подлинник или нотариально заверенный дубликат), решение/протокол о назначении представителя юридического лица.Основные документы для аренды объекта недвижимости.
Для оформления договора аренды обязательно потребуются устав и, при его наличии, учредительный договор, а также свидетельство о госрегистрации юридического лица.
При кадастровом учете части объекта недвижимости вместе с госрегистрацией договора аренды, необходимо представить межевой или технический план, содержащий информацию о соответствующей части объекта. Эти планы следует предоставить в виде электронных документов с электронной подписью кадастрового инженера.
Также необходимо представить согласие на совершение крупной сделки от руководящего органа фирмы или подтверждение того, что сделка не является крупной. Несмотря на то, что такое согласие не является обязательным для госрегистрации, его отсутствие может привести к заметке в реестре о совершении сделки без необходимого согласия.
Требуется также согласие супруга(и) владельца, если недвижимость была приобретена во время брака и является общим владением, а также квитанция об оплате госпошлины.
Затраты на оформление аренды
Общая стоимость оформления договора аренды складывается из:
Пошлины за регистрацию (2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических).Расходов на документы (оплата за выписку из ЕГРН, перевод документов).
Услуги риелтора, если он привлекается.
Затраты на юридическое сопровождение сделки.Определение расходов на оформление аренды
Распределение затрат на оформление аренды определяется сторонами самостоятельно, так как закон не устанавливает конкретных правил. Обычно затраты на подготовку документов берет на себя сторона, их предоставляющая. Услуги юриста и риелтора оплачивает сторона, которая их заказывает. Регистрационную пошлину в Росреестре обычно делят поровну.
Этапы аренды недвижимости
Выбор контрагента – собственник публикует объявление о сдаче недвижимости и ищет арендатора, проводит показы.
Предварительные переговоры – стороны согласовывают условия аренды, включая арендную плату, подготовку помещения, распределение затрат на подготовку, арендные каникулы и т.д.
Оформление предварительного контракта аренды – этот шаг не обязателен, но может фиксировать намерения сторон.
Подготовка документов, согласование условий и составление проекта договора.
Подписание контракта аренды.
Регистрация контракта в Росреестре (при необходимости).
Передача недвижимости и составление акта передачи.
Осуществление расчетов по договору.
Субаренда недвижимости
Субаренда включает передачу арендованной недвижимости от арендатора третьему лицу с разрешения арендодателя. Арендатор становится арендодателем в отношении субарендатора. Субаренда подчиняется тем же правилам, что и основная аренда, если законом не установлено иное. Субарендатору важно требовать от арендатора подтверждения согласия арендодателя на сделку, так как субаренда без этого согласия может быть признана недействительной. Необходимо убедиться, что субарендатор знал или должен был знать о недостатке согласия арендодателя на момент сделки.В предварительном согласии до сделки важно определить объект сделки, как указано в п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, правила субаренды аналогичны условиям аренды.
Срок субаренды ограничен сроком основной аренды. Если контракт аренды прекращается досрочно, это влияет на субаренду в соответствии с его условиями. Если в договоре аренды не указано по-другому, досрочное завершение аренды приводит к прекращению субаренды (раздел 618 п. 1 ГК РФ). Но данное правило не является строгим и может быть изменено правилами контракта аренды. Например, если арендодатель заинтересован в продолжении субаренды, он может включить условие, что досрочное прекращение аренды не влияет на субаренду. В таком случае, по завершении аренды, арендодатель становится арендодателем для субарендатора, и субарендный договор фактически превращается в арендный без необходимости заключения нового договора.
Также рекомендуется арендодателю включить в контракт аренды правило, обязывающее арендатора информировать субарендатора о досрочном прекращении аренды. Такое правило может быть добавлено и в контракт субаренды.
Часто задаваемые вопросы
Возможно ли определять арендную плату в иностранной валюте?
По российскому законодательству, указание арендной платы в иностранной валюте в договоре допустимо. Однако, если обе стороны являются резидентами РФ, оплата должна производиться в рублях. В случае использования иностранной валюты, конвертация производится по курсу Центрального Банка РФ на дату платежа, если контратком не установлен другой порядок определения курса.
Как можно расторгнуть договор аренды?
Как говорилось ранее, закон предусматривает прекращение контракта аренды через суд на основании разделов 619 и 620 ГК РФ. В то же время , контракт аренды может включать положения, позволяющие одностороннее расторжение. В этом случае, договор считается расторгнутым с момента отправки уведомления об одностороннем прекращении или в соответствии с порядком, установленным в договоре.
Мы рекомендуем ознакомиться с нашей статьей о процедуре аннулирование контракта аренды.
Как изменить правила контракта аренды?
Изменение правил контракта аренды осуществляется только по взаимному одобрению участников, если в договоре не указано право на одностороннее изменение правил. Часто в контрактах предусмотрено право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, обычно с ограничениями по размеру и порядку изменения.